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Marktbericht & Marktpreise für Immobilien in Dresden

Es sind Bedingungen für eine Stadt, die sich wohl auch am Reißbrett kaum besser schaffen ließen. Dresden überzeugt mit sämtlichen Kriterien und gibt damit praktisch schon allein die Erklärung ab, warum es so viele Menschen hierher verschlägt. Die Elbmetropole gehört zu den stärksten Wirtschaftsstandorten in ganz Deutschland, bietet Tausenden Studenten renommierte Bildungseinrichtungen, ist reich mit kulturhistorischen Sehenswürdigkeiten gesegnet und in eine malerische Landschaft eingebettet. Gleichbedeutend erweist sich der Immobilienmarkt in Dresden als denkbar reizvoll. Wir werfen in diesem Marktbericht einen detaillierteren Blick auf dessen Entwicklung und das Preisniveau.

Die allgemeine Entwicklung des Dresdener Immobilienmarkts

Nicht immer war Dresden derart gefragt wie gegenwärtig. Nach dem Mauerfall erlebte die sächsische Landeshauptstadt einen Dämpfer. In den ersten Jahren der Nachwendezeit kam es zunächst zu einem Bevölkerungsrückgang durch Abwanderung. Zeitweise betrug der Wohnungsleerstand 20 Prozent. Das erscheint aus heutiger Sicht undenkbar, denn von einst rund 490.000 ist die Einwohnerzahl auf mittlerweile gut 560.000 gestiegen.

Diese Tendenz soll sich mindestens über das nächste Jahrzehnt hinweg fortsetzen. Einer Schätzung zufolge könnten bis 2035 nahezu 600.000 Menschen in Dresden leben. Durch den Zuzug wächst nicht nur die Nachfrage im Zentrum, sondern auch in den umliegenden, stadtnahen Gebieten. Teils sind jedoch markante Unterschiede festzustellen: Ausgesprochen begehrte Lagen werden mit bis zu drei Mal so hohen Immobilienpreisen gehandelt wie einfache Lagen.

Grundsätzlich ist aber in Dresden seit Jahren zu erkennen, dass die Preise flächendeckend und kontinuierlich steigen. Im gesamten Stadtgebiet entsteht neuer Wohnraum – offenbar lässt sich damit die tatsächliche Nachfrage nur bedingt decken. Dresden wird von Experten ein Defizit von bis zu 10.000 Wohnungen attestiert, welches in Zukunft noch zunehmen könnte. Natürlich hat das auch Auswirkungen auf die Preisentwicklungen des Immobilienmarktes. Nicht nur für alle jene, die vor Ort sesshaft werden möchten, sondern auch für Investoren ist Dresden dementsprechend interessant.

Marktbericht & Marktpreise für Immobilien in Dresden

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Dresdens Reize als Lebensmittelpunkt

Anhand zweier Beinamen lässt sich bereits erahnen, was Dresden auszeichnet. So ist des Öfteren von Elbflorenz die Rede. Parallelen zur Hauptstadt der Toskana bestehen zweifelsohne. Dazu gehört nicht nur die Lage an einem Fluss, innerhalb eines Talkessels, sondern auch und vor allem die Architektur sowie die Kunstschätze.

Barockbauten prägen das Stadtbild, wobei die Dresdner Frauenkirche zu den berühmtesten Sehenswürdigkeiten zählt und zugleich an die Kathedrale von Florenz zu erinnern vermag. Sie stellt allerdings nur einen Grund dar, warum der sächsischen Landeshauptstadt Beachtung in aller Welt zuteilwird. Weitere bekannte Gebäude sind unter anderem die Semperoper, der Zwinger, das Residenzschloss, oder auch das Grüne Gewölbe. Die Zahl von rund 50 Museen darf als Beleg für die reichhaltigen Kulturschätze verstanden werden. Bis zu zwölf Millionen Besucher jährlich wollen sich selbst vom touristischen Wert Dresdens überzeugen.

Zugleich gilt Dresden als eine der grünsten Städte in ganz Europa. Rund 60 Prozent der Metropole bestehen aus Wald- und Grünflächen. Das Elbtal oder die Weinberge laden zum Entspannen ein. Denkbar vielseitig ist Elbflorenz ebenso: Vom kultigen Szeneviertel über die historische Altstadt bis hin zu prächtigen Villenvierteln oder eher ländlich geprägten Randgebieten hält Dresden für jeden Anspruch das Passende bereit. Doch interessant ist nicht nur das innerstädtische Geschehen, sondern auch die allgemeine Lage. Nach rund zwei Stunden Autofahrt sind in der einen Richtung Berlin sowie in der anderen die tschechische Hauptstadt Prag erreicht. Das Elbsandsteingebirge als beliebte Urlaubsregion liegt praktisch direkt vor der Haustür. Ein gut ausgebautes Verkehrsnetz ist ein weiteres Qualitätsmerkmal. Die S-Bahn fährt bis ins Umland und zum Flughafen, darüber hinaus gibt es zahlreiche Buslinien sowie drei Elbfähren.

Der zweite Beiname lautet „Silicon Saxony“ und macht dabei auf den Wirtschaftsstandort aufmerksam. Die Schlüsseltechnologien sind insbesondere die Mikroelektronik, Informations- und Kommunikationstechnologie sowie Bio- und Nanotechnologie. Gerade in Dresden lässt sich eine verstärkte interdisziplinäre Zusammenarbeit zwischen Unternehmen beobachten. Und mit Forschungseinrichtungen gibt es gleichermaßen einen regen Austausch. Der wirtschaftliche Erfolg der Stadt hat wiederum Einfluss auf die Beschäftigungsquote, die Kaufkraft sowie das Bevölkerungswachstum. Letztlich begünstigen diese Faktoren das kontinuierliche Wachstum des Immobilienmarkts.

Schließlich ist Dresden auch ein Bildungsstandort von enormer Bedeutung. Rund 45.000 Studierende beheimatet die Elbmetropole. Die TU Dresden hat den Status als einzige Elite-Universität in den neuen Bundesländern inne. Weitere wichtige Einrichtungen sind etwa die Hochschule für Technik und Wirtschaft, die Fachhochschule (FH) oder die Hochschule für Musik.

Ein Überblick zum Immobilienmarkt von Dresden

Der Immobilienmarkt in Dresden ist teils recht vielschichtig und das Preisniveau heterogen. Vereinfacht lässt sich aber folgende Beschreibung geben: Im Osten und Südosten gelten die Stadtteile Striesen, Weißer Hirsch, Strehlen, Blasewitz und Loschwitz als sehr exklusiv. Hier bestimmen vor allem Villen das Bild, welche vom Barock bis ins Industriezeitalter entstanden.

Restaurierte Denkmalschutzimmobilien sind in der Altstadt sowie der als Szeneviertel bekannten Inneren und Äußeren Neustadt zu finden. Gerade in die Neustadt verschlägt es in erster Linie Singles und junge Paare. Die durch den Barock geprägte Altstadt bedeutet eine unmittelbare Nähe zu den wichtigsten Sehenswürdigkeiten, aber auch zu zahlreichen Einkaufsmöglichkeiten, Cafés und Restaurants. Das Wohnen bewegt sich auf einem gehobenen Niveau. Vor allem die Innere Altstadt gehört zu den Top-Lagen Dresdens – Wohnraum ist dementsprechend rar und stark gefragt.

Überwiegend modern zeigen sich der Süden und der Westen der Stadt. In Vierteln wie Löbtau oder Cotta entstehen und entstanden bereits zahlreiche neue Immobilien. Insbesondere junge Familien locken Weißig, Strehlen oder Dölzschen an. Sie fühlen sich von der Nähe zum Zentrum sowie der guten Erreichbarkeit von Naherholungsgebieten angesprochen.

Grundstücksmarkt

Bauland ist in Dresden seit Jahren stark gefragt und das macht sich in der Konsequenz bei der Preisentwicklung teils sehr deutlich bemerkbar. Es lässt sich beobachten, dass die Anzahl der Verkäufe seit 2011 sinkt – die Grundstücke werden demnach knapper. Dafür haben sich die durchschnittlichen Preise innerhalb der letzten zehn Jahre nahezu verdreifacht. Diese Entwicklung zeigt sich nicht nur bei Bauland, welches für Einfamilienhäuser vorgesehen ist. Auch die Flächen, auf denen Mehrfamilienhäuser errichtet werden dürfen, erfahren einen kontinuierlichen Wertzuwachs. Allein von 2018 zu 2019 stiegen deren Durchschnittspreise laut Marktbericht um 41 Prozent.

Einfamilienhäuser

Derzeit gilt der Markt der Einfamilienhäuser, der auch Doppelhaushälften einschließt, als der mit den stärksten Umsatzzuwächsen in Dresden. Hier unterscheidet sich die Elbmetropole kaum von anderen Großstädten: Das Angebot an Objekten mit einem Garten ist demnach recht begrenzt. Umso begehrter sind diese Immobilien und umso mehr sind die Kaufinteressenten auch bereit, zu zahlen. Zuletzt wurden zwar insgesamt weniger Verkäufe getätigt, doch dafür nahmen die Umsätze deutlich zu. Typischerweise gelten gerade die Stadtteile Blasewitz und Loschwitz als preisintensiv. Um nur ein Beispiel zu nennen: 2019 wechselte dort die teuerste Immobilie für 2,6 Millionen Euro den Eigentümer. Aktuell werden Einfamilienhäuser in Dresden im Schnitt für einen Quadratmeterpreis von rund 3.940 Euro gehandelt – Tendenz steigend.

Mehrfamilienhäuser

Eher moderat fallen die Preiszuwächse bei Mehrfamilienhäusern in Dresden aus. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt gegenwärtig bei etwas mehr als 1.880 Euro. Die Anstiege blieben zuletzt im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Im Grundstücksmarktbericht der Stadt findet eine Unterteilung in reine Mehrfamilienhäuser und in Objekte statt, die überwiegend zum Wohnen und teilweise zu geschäftlichen Zwecken genutzt werden. Die Quadratmeterpreise zwischen diesen beiden Kategorien unterscheiden sich jedoch nur geringfügig. Höher gehandelt werden naturgemäß reine Mehrfamilienhäuser.

Eigentumswohnungen

Besonders markant legen die Preise für Eigentumswohnungen in Dresden zu. Innerhalb der letzten zehn Jahre ist ein Anstieg von 75 Prozent zu verzeichnen. Allein von 2018 zu 2019 kam es bei erstverkauften, neu eingerichteten Objekten zu einer Zunahme von 15 Prozent. Durchschnittlich wird eine Eigentumswohnung in der Landeshauptstadt zu einem Quadratmeterpreis von gut 2.000 Euro gehandelt. Deutliche Steigerungen ließen sich zuletzt insbesondere bei der Umwandlung von Mietwohnungen zu Wohneigentum konstatieren. Als preisintensivste Regionen treten auch an dieser Stelle Blasewitz und Loschwitz hervor. Wer auf der Suche nach günstigen Eigentumswohnungen ist, findet diese vermehrt in Stadtrandlage. In Weißig oder Weixdorf sind Objekte anzutreffen, deren Quadratmeterpreis im Schnitt bei etwa 1.600 Euro angesiedelt ist.

Gewerbeimmobilien

Einen geringen Anteil am Immobilienmarkt Dresden machen Gewerbeimmobilien aus. Generell kommt es jährlich nur zu einer sehr überschaubaren Anzahl an Transaktionen. Um nur ein Beispiel zu nennen: 2018 wurden über die gesamten zwölf Monate lediglich 54 Verkäufe verzeichnet. Die allgemeine Entwicklung in diesem Sektor zeigt, dass die Quadratmeterpreise für Gewerbeflächen tendenziell sinken. Hingegen nehmen sie bei Büro- und Geschäftsflächen zu. Gerade Büroräumlichkeiten sind stark nachgefragt, sodass hier auch in Zukunft mit einem weiteren Preisanstieg zu rechnen ist. Prognosen zufolge dürften auf absehbare Zeit vermehrt Logistikimmobilien benötigt werden. Als Gründe für diesen Bedarf sind insbesondere die stetig wachsende Bedeutung des Online-Handels sowie die Nähe Dresdens zu osteuropäischen Ländern zu nennen.

Prognosen und zu erwartende Trends

Der Immobilienmarkt bietet eine sichere, krisenfeste Anlagemöglichkeit – insbesondere, was den Bereich Wohnen betrifft. Das hat auch die Corona-Pandemie bewiesen, die kaum negative Veränderungen mit sich brachte. Kritischer sind am ehesten Gewerbeimmobilien zu betrachten, vor allem, wenn die Objekte für den Einzelhandel oder die Gastronomie vermietet werden. Das Segment der Wohnimmobilien ist jedoch als einer der Gewinner aus der Krise hervorgegangen. Nach den erfolgten Lockerungsmaßnahmen erreichte die Nachfrage wieder das vorherige Niveau. Generell hat sich ein noch größeres Interesse an Sachwerten entwickelt. Ein Investment in Dresden wird auch in Zukunft für Eigentümer die redensartlich sichere Bank sein.

Auf absehbare Zeit sind besonders starke Wertzuwächse bei Bauland und Einfamilienhäusern zu erwarten. Ob sich der enorme Anstieg auch bei Eigentumswohnungen fortzusetzen vermag, ist aktuell nur schwer zu sagen. Von 2018 zu 2019 legte der Umsatz in diesem Bereich noch einmal um 27 Prozent zu. Dieses Segment macht in jedem Fall bereits den größten Anteil des Dresdener Immobilienmarkts aus – daran wird sich auf lange Sicht nichts ändern. Wer sich selbst in der sächsischen Landeshauptstadt möglichst günstig niederlassen möchte, könnte über eine Doppelhaushälfte nachdenken. Dieser Immobilientyp gilt gegenüber freistehenden Einfamilienhäusern als deutlich günstigere Alternative, wobei die Preissteigerungen auch künftig eher moderat bleiben dürften. Recht stabil sollte sich zudem das Niveau bei Mehrfamilienhäusern halten.

Hinsichtlich des Marktes für Grundstücke ist von einer stagnierenden Zahl an Transaktionen auszugehen. Diese Entwicklung zeichnete sich zuletzt schon ab. Dafür wird das noch vorhandene Bauland, wie bereits erwähnt, zu immer weiter steigenden Quadratmeterpreisen gehandelt. Da auch die Wirtschaft Dresdens ein Wachstum erwartet, kommt dies dem Immobilienmarkt im Gesamten zugute. Die Stadt an der Elbe wird für Investoren somit stetig interessanter und zugleich den Lebensmittelpunkt für noch mehr Menschen darstellen.