Statistisch gesehen ist fast jeder zweite Nachlass mit dem Erben einer Immobilie verbunden. Nur die wenigsten setzen sich vermutlich regelmäßig mit der Branche auseinander und verfügen demnach über ein umfassendes Wissen. Wenn ihnen dann ein Objekt vermacht wird, kommt die neue Situation vielleicht unerwartet und es stellen sich zahlreiche Fragen. Nicht immer ist es mit Vorteilen verbunden, eine Immobilie zu erben. Deswegen wollen die einzelnen Schritte wohlüberlegt sein. Sie haben eine Wohnung / Immobilie in Dresden geerbt? Wir stehen Ihnen als erfahrenes und alteingesessenes Dresdner Immobilienunternehmen beratend sehr gern zur Verfügung. Seit über 20 Jahren verkaufen wir erfolgreich Immobilien, die aufgrund eines Todesfalls auf den Markt gekommen sind oder bei denen weitere Erben ausbezahlt werden müssen. Sie haben Fragen oder wünschen eine unverbindliche Beratung zur Erbschaft einer Immobilie? Wir sind gern für Sie da und beantworten Ihnen Ihre Fragen. Sie erreichen uns unter 035181152300 - täglich von 8:00 bis 21:00 Uhr (auch am Wochenende) - oder schreiben Sie uns eine E-Mail an info@lessmann-wagner.de.
Von der gesetzlichen Erbfolge und möglichen testamentarischen Verfügungen hängt ab, wer den Nachlass eines Verstorbenen übertragen bekommt. Dabei geht der gesamte Besitz auf die Erben über. Das bedeutet gleichzeitig, dass die Rechtsnachfolger alle Rechte und Pflichten des Erblassers annehmen. Konkret bedeutet das: Lief noch eine Immobilienfinanzierung für das Objekt, ist nun der Erbe für die weitere Tilgung verantwortlich. Aus diesem Grund sollte die Entscheidung wohlüberlegt sein, das Erbe anzutreten oder es auszuschlagen. Somit ist es unbedingt erforderlich, sich zunächst einen Überblick zu den Vermögenswerten zu verschaffen. Wer das getan hat und den Nachlass übernehmen möchte, benötigt einen Erbschein.
Doch was ist ein Erbschein überhaupt? In diesem Dokument sind die entsprechenden Personen als rechtmäßige Erben aufgeführt. Es dient als Grundlage, um überhaupt über eine geerbte Immobilie zu verfügen und ist als Nachweis für das Erbrecht zu verstehen. Banken und Behörden verlangen zumeist nach dem Erbschein. Zugleich erlaubt er die Einsicht ins Grundbuch, um dort Informationen über mögliche Hypotheken, Grundschulden oder verabredete Dienstbarkeiten einzuholen. Beantragt wird das Dokument beim Amtsgericht im Bezirk, in dem sich der letzte Wohnsitz des Verstorbenen befand. Wichtig ist außerdem in diesem Zusammenhang noch:
Ganz gleich, wie Ihre Pläne für das Objekt aussehen – wir begleiten Sie kompetent auf diesem Weg. Hinterlassen Sie uns bitte Ihre Telefonnummer und wir melden uns umgehend bei Ihnen. Natürlich können Sie uns auch direkt anrufen, oder Sie senden uns eine E-Mail. Sie erreichen uns unter Telefon: 035181152300 oder info@lessmann-wagner.de Wir freuen uns auf Sie. Ihre Charlott Leßmann.
Gleich zu Beginn soll ein ganz entscheidender Hinweis gegeben werden: Kein Erbe ist dazu verpflichtet, den Nachlass anzunehmen. An dieser Situation ändert auch ein Testament nichts. Diese Regelung ist im Interesse des Erben, respektive der Erbengemeinschaft – wie bereits erwähnt, übernehmen sie nicht nur die Rechte des Verstorbenen, sondern auch dessen Pflichten und somit seine eventuellen Verbindlichkeiten. Gibt es beispielsweise noch laufende Immobilienfinanzierungen oder bestehende Steuerschulden, haftet der Erbe dafür mit seinem eigenen Vermögen.
Deswegen gilt es zunächst abzuwägen, das Erbe anzutreten oder es auszuschlagen. In den meisten Fällen dürfte diese Frage von der konkreten Vermögenssituation des Verstorbenen abhängen. Ein Erbe mit einer Immobilie ausschlagen kommt insbesondere dann in Frage, wenn der Nachlass überschuldet ist oder sich die Vermögensrisiken nur sehr schwer abschätzen lassen.
Allerdings bleibt dafür nur vergleichsweise wenig Zeit. Von dem Tag an, an dem der Betroffene über seine Erbschaft in Kenntnis gesetzt wurde, kann er das Erbe innerhalb von sechs Wochen ausschlagen. Eine Ausnahme besteht, wenn sich sein Wohnsitz im Ausland befindet. In diesem Fall werden ihm sechs Monate gewährt. Sobald die Zeit verstrichen ist, gilt das Erbe als angenommen. Außerdem sind noch folgende Hinweise von Bedeutung:
Generell gilt für den Antritt eines Nachlasses: Ganz oder gar nicht. Entweder tritt der Berechtigte das gesamte Erbe an oder er schlägt es komplett aus. Es besteht keine Möglichkeit, eine belastete Immobilie abzulehnen, aber andere Vermögenswerte zu übernehmen.
Es ist einerseits möglich, dass nur eine Person ein Erbe antritt und damit zum neuen Eigentümer der Immobilie wird. Auf der anderen Seite entstehen sogenannte Erbengemeinschaften. Wir beleuchten beide Fälle einmal etwas genauer.
Während sich die Situation bei einem Alleinerben übersichtlich gestaltet, bergen Erbengemeinschaften nicht selten Konfliktpotenzial. Die Entscheidungen über eine Immobilie und selbstverständlich alle weiteren Nachlassgegenstände können zumeist nur einstimmig getroffen werden – ein Mehrheitsbeschluss genügt dafür nicht. Ein Einzelner hat demnach keine Möglichkeit, ein gesamtes Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus allein zu verkaufen, seinen Anteil daran allerdings schon. Die übrigen Mitglieder der Erbengemeinschaft, die alternativ auch als Gesamthandsgemeinschaft bezeichnet werden, genießen dabei ein Vorkaufsrecht.
Lässt sich unter den Erben keine Einigung erzielen, kommt es zu einer sogenannten Erbauseinandersetzung. Diese löst die Gemeinschaft auf, wobei jedes Mitglied über die Option verfügt, die Erbauseinandersetzung zu veranlassen. In Zuge dessen eröffnen sich verschiedene Lösungen:
Die konkreten Rahmenbedingungen können mit einem Erbauseinandersetzungsvertrag festgelegt werden. Unbedingt erforderlich ist dies zwar nicht – bei komplexen Aufteilungen des Nachlasses empfiehlt es sich aber in jedem Fall.
Scheint auch eine Einigung im Rahmen einer Erbauseinandersetzung nicht möglich, ist die Teilungsversteigerung als letzter Ausweg zu betrachten. Jeder der Miterben hat auch hier die Option, einen entsprechenden Antrag beim Amtsgericht einzureichen. In Folge dessen wird ein Sachverständiger beauftragt, der den Verkehrswert der Immobilie bestimmt und ein dazugehöriges Gutachten erstellt. Auf dieser Grundlage kommt es dann zur öffentlichen Versteigerung, wobei der Höchstbietende klassischerweise den Zuschlag erhält. Die Miterben sollten sich allerdings bewusst sein, dass eine Teilungsversteigerung bei Immobilien zumeist mit erheblichen wirtschaftlichen Verlusten einhergeht. Darüber hinaus sind noch weitere Nachteile zu nennen:
Gehen wir wieder zurück von eventuellen Erbschaftsstreitigkeiten um eine Immobilie und konzentrieren uns auf den regulären Ablauf. Durch den Tod eines Eigentümers ist der Eintrag im Grundbuch zu berichtigen. Immerhin steht dort zunächst noch der Name des Verstorbenen. Durch den Antritt des Erbes hat sich das aber geändert.
In der Konsequenz muss ein Antrag auf Grundbuchberichtigung gestellt werden. Zuständig dafür ist das Grundbuchamt, in dessen Bezirk sich die entsprechende Immobilie befindet. Dafür bedarf es keiner Unterstützung eines Notars. Wichtig ist, dass ein Dokument vorgelegt wird – je nach Situation der Erbschein, ein Erbvertrag oder das Testament – welches die Erbfolge klar aufzeigt.
Kommt es binnen zwei Jahren nach dem Tod des ursprünglichen Eigentümers zu diesem Antrag, ist er für den Erben ohne Kosten verbunden. Ebenso fallen keine Gebühren an, wenn die Umschreibung nach einer vorausgegangenen Erbauseinandersetzung vorgenommen wird.
Wie geht es mit einer geerbten Immobilie weiter? Verschiedene Optionen bieten sich hierfür an und oftmals spielen emotionale Faktoren eine wichtige Rolle. So mag es beispielsweise schwerfallen, das Elternhaus zu verkaufen, wenn viele Erinnerungen an dem Objekt hängen. Gleichzeitig fordern steuerliche Aspekte ihre Berücksichtigung. Unter Umständen kann eine Immobilie schließlich auch ohne das Zahlen von Steuern geerbt werden. Eine allgemeine Empfehlung lässt sich freilich nicht aussprechen, denn die Entscheidung ist stets situativ zu treffen. Zur besseren Übersicht haben wir die gängigsten Möglichkeiten einmal zusammengefasst.
Eine Eigennutzung gestaltet sich für einen Alleinerben recht unkompliziert, da nur er diese Entscheidung treffen muss. Im Falle einer Erbengemeinschaft sollten sich alle Beteiligten einig sein, wer einzieht – diese Person zahlt die restlichen Miterben aus. Sofern die Immobilie für die Dauer von mindestens zehn Jahren selbst bewohnt wird, fällt keine Erbschaftssteuer an. Bei Ehepartnern als Erbe gilt dies ausnahmslos, bei Kindern darf die Wohnfläche 200 m2 nicht übersteigen. Sinnvoll ist die Eigennutzung insbesondere dann, wenn durch den Umzug die persönliche Lebenssituation wie beispielsweise Arbeitswege nicht negativ beeinflusst wird und der Sanierungsbedarf überschaubar bleibt.
Erfahrungsgemäß entscheiden sich die meisten bei geerbten Immobilien für einen Verkauf. Auch hier gilt darauf hinzuweisen, dass ein Alleinerbe vollkommen eigenständig agieren kann, während in einer Erbengemeinschaft Einigkeit herrschen muss. Die Grundlage dafür ist eine objektive Einschätzung des Verkehrswerts der Immobilie, wobei ein erfahrener Makler hilft. Der erzielte Verkaufserlös wird entsprechend des Erbanteils unter den Mitgliedern der Erbengemeinschaft aufgeteilt.
Die Erben werden durch den Tod des Eigentümers automatisch selbst zu den neuen Vermietern. Ob sich die Option, die Immobilie weiterhin zu vermieten, als sinnvoll erweist, hängt insbesondere von einer Frage ab: In welchem Verhältnis stehen die zu erwartenden Mieteinnahmen und die Instandhaltungskosten zueinander? Da der Aufwand für die Sanierung oftmals höher ausfällt, entscheiden sich die meisten Erben eher für den Verkauf. Rechtlich haben Erben aber auch die Möglichkeit, dem aktuellen Mieter zu kündigen und Eigenbedarf anzumelden.
Die Erben teilen ein Haus in separate Wohneinheiten auf und verwalten es anschließend gemeinsam – dann begründen sie Wohneigentum. Dafür ist eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung notwendig. Sie besagt, dass die Wohnungen in sich abgeschlossene und eigenständig nutzbare Einheiten sind. Ein Sachverständiger wie etwa ein Architekt erstellt eine solche Bescheinigung, bevor ein Notar diese Teilung offiziell beurkundet.
Eine Immobilie zu erben, kann sowohl Fluch, als auch Segen bedeuten. Trotz der Trauersituation gilt es, einen kühlen Kopf zu bewahren und die richtigen Entscheidungen zu treffen. Womöglich ist schon eine Überlegung anzustellen, ob der Nachlass überhaupt angenommen oder ausgeschlagen werden sollte. Und was, wenn sich die Erbengemeinschaft partout nicht einigen will, wie es mit der Immobilie weitergeht? Auf ein paar der am häufigsten gestellten Fragen zum Thema Erbschaft von Wohneigentum liefern wir Ihnen hier die dazugehörigen Antworten.
Der Erbschein dient dazu, das Erbrecht nachzuweisen. Das kann jedoch auch mit Hilfe anderer Dokumente wie einer Generalvollmacht oder einem notariellen Testament mit Eröffnungsprotokoll geschehen. Somit ist der Erbschein nicht pauschal bei einer geerbten Immobilie erforderlich. Er berechtigt allerdings dazu, Einsicht in das Grundbuch zu erhalten, die Erben dort als neue Eigentümer eintragen zu lassen oder ist auch notwendig, um auf die Konten des Verstorbenen zuzugreifen. Wer einen Erbschein beantragt, sollte sich bewusst sein, dass er damit gleichbedeutend das Erbe annimmt.
Die Änderung des Grundbucheintrags einer geerbten Immobilie ist nach § 82 Grundbuchordnung erforderlich. Durch das Sterben des bisherigen Eigentümers sind die Angaben schließlich nicht mehr korrekt. Sofern die Änderung innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers erfolgt, ist sie für die Erben kostenfrei. Wird der Antrag später gestellt, entstehen dafür in aller Regel Gebühren.
Uneinigkeiten innerhalb einer Erbengemeinschaft sind nicht selten. Dann kommt keine Erbauseinandersetzung zustande, bei der alle Mitglieder einem Verkauf zustimmen müssen. Eine Möglichkeit besteht darin, dass ein Erbe seinen Anteil an einen der anderen Miterben oder alternativ an einen Dritten verkauft. Ebenso ist das Verfahren der Abschichtung und Anwachsung in Erwägung zu ziehen. Hier werden einzelne Miterben ausgezahlt und scheiden damit aus der Erbengemeinschaft aus. Sie geben damit zugleich ihre Rechte und Pflichten ab. Demgegenüber wachsen die Anteile der restlichen Mitglieder an. Wird sich die Erbengemeinschaft nicht einig, ist schließlich auch eine Teilungsversteigerung denkbar, bei der das zuständige Amtsgericht eine öffentliche Versteigerung betreut – diese Lösung ist aber für gewöhnlich mit finanziellen Einbußen verbunden.
Wer die Erbschaft ausschlagen möchte, muss das innerhalb von 6 Wochen nach dem Erbfall tun. Befindet sich der Erbe im Ausland oder lebte der Erblasser selbst im Ausland, dehnt sich die Frist auf 6 Monate aus. Die Ablehnung kann grundsätzlich auf zwei Wegen erfolgen: Entweder der Erbe lässt sich dies von einem Notar beurkunden oder er sucht das zuständige Nachlassgericht auf. Dabei muss stets der Grund für das Ausschlagen angegeben werden.
