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Scheidung / Trennung mit einer gemeinsamen Immobilie in Dresden

Viel zu oft entpuppt sich die Ehe leider nicht als Bund fürs Leben, sondern endet vorzeitig. Verbindet die beiden Partner eine Immobilie wie etwa eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus, muss eine Lösung gefunden werden, wie es nach der Trennung weitergeht. Optionen bieten sich dafür viele, aber es ist auch eine Menge zu bedenken. Nicht selten läuft bei einer Scheidungsimmobilie noch ein Kredit, der zusätzliche Brisanz mit sich bringt. Wir stehen Ihnen dafür als erfahrenes und alteingesessenes Dresdner Immobilienunternehmen sehr gern zur Verfügung. Wir finden schnell, einfach und unkompliziert den passenden Käufer für Ihre Immobilie. Seit über 20 Jahren verkaufen wir erfolgreich Immobilien, die aufgrund einer Trennung / Scheidung auf den Markt gekommen sind. Sie haben Fragen oder wünschen eine unverbindliche Beratung zum Verkauf Ihrer Scheidungsimmobilie? Wir sind gern für Sie da und beantworten Ihnen Ihre Fragen. Sie erreichen uns unter 035181152300 - täglich von 8:00 bis 21:00 Uhr (auch am Wochenende) - oder schreiben Sie uns eine E-Mail an info@lessmann-wagner.de.

Die Ehe als Zugewinngemeinschaft

Es mag zwar nicht sonderlich romantisch klingen, aber: Eine Ehe ist eine sogenannte Zugewinngemeinschaft – vorausgesetzt, es gibt keinen Ehevertrag mit anderen Festlegungen. Doch was bedeutet das ganz konkret? Vermögen, dass die beiden Partner erzielen, ist nach einer Scheidung gleichmäßig aufzuteilen. Das betrifft ausschließlich Eigentum, welches gemeinsam aufgebaut oder durch einen Vertrag erworben wurde. Dementsprechend unterliegen auch Immobilien dieser Bestimmung. Nicht davon eingeschlossen sind:

  • in die Ehe eingebrachtes Vermögen
  • Güter, die einer der Partner während der Ehe erbt oder allein kauft.

Für ein Haus oder eine Eigentumswohnung dürfte der Verkauf bei einer Scheidung besonders naheliegend sein. Es eröffnen sich aber noch weitaus mehr Lösungswege, die idealerweise im Trennungsjahr gemeinsam geprüft werden sollten, um eine Einigung zu bewirken. Das denkbar schlechteste Szenario ist eine Scheidung ohne Übereinkunft, die finanzielle Verluste verursacht. Deswegen sollte eine Scheidungsfolgevereinbarung immer das Ziel sein. Lässt sich diese nicht erreichen, rückt der Zugewinnausgleich auf den Plan. Darunter ist folgendes Prinzip zu verstehen:

Was geschieht mit einer Immobilienfinanzierung bei einer Scheidung?

Ein Zugewinnausgleich sieht vor, das jeweilige Vermögen der Partner zum Zeitpunkt ihrer Scheidung und der Eheschließung gegenüberzustellen. Die sich dadurch ergebende Differenz entspricht dem Vermögenszuwachs. Sofern bei beiden Eheleuten ein identischer Wert zu konstatieren ist, erübrigt sich ein Ausgleich. Fällt er jedoch bei einem der Partner höher aus, muss er dem anderen einen Zugewinnausgleich zahlen. Zulässig sind ausschließlich Geldzahlungen – Vermögensgegenstände hingegen nicht.

Ehe als Zugewinngemeinschaft

Scheidung mit gemeinsamer Immobilie in Dresden – wie geht es weiter?

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Ihre Charlott Leßmann.

Scheidung mit Immobilie – diese Lösungen gibt es

Die Wege beider Partner trennen sich, doch nun stehen sie vor der wichtigen Frage, wie es mit ihrem gemeinsamen Wohneigentum weitergeht. Bevor wir die möglichen Lösungen aufschlüsseln, sollen noch zwei Sonderfälle Erwähnung finden.

Scheidung bei geerbter Immobilie

Erbt einer der beiden Ehepartner ein Haus oder eine Eigentumswohnung, dann unterliegt dies nicht dem Zugewinnausgleich. Es bleibt sein alleiniges Eigentum. Anders sieht es hingegen aus, wenn das Paar gemeinsam in die Immobilie investiert, um sie beispielsweise zu sanieren oder auszubauen. Die dadurch hervorgehende Wertsteigerung – und ausschließlich diese – wird vom Zugewinnausgleich berücksichtigt.

Scheidung eines Alleineigentümers

Sofern einer der beiden Partner als Alleineigentümer für die Immobilie im Grundbuch eingetragen ist, kann er den anderen zum Ausziehen auffordern. Dafür muss ihm jedoch eine angemessene Frist von etwa drei Monaten gewährt werden, um neuen Wohnraum zu finden. Sind mit dem Umzug finanzielle Einbußen verbunden, entsteht bei der Person der Anspruch auf einen Zugewinnausgleich und Unterhaltsbedarf.

Eine alternative Option: Der Eigentümer gestattet seinem Partner, dass er weiter in der Immobilie leben darf. Dafür hat er die Möglichkeit, eine Miete zu verlangen.

Szenario
Beschreibung

gemeinsamer Verkauf

Diese Lösung macht Sinn, wenn den Eheleuten keine Einigung darüber gelingt, wer das Wohneigentum behält. Ebenso empfiehlt sie sich, wenn ein Partner den anderen nicht auszahlen kann. Als Grundvoraussetzung müssen sich die Parteien auf einen Verkaufspreis festlegen. Der erzielte Erlös wird anschließend zwischen beiden Seiten aufgeteilt. Für den Verkauf des Hauses oder der Wohnung ist es ratsam, die Unterstützung eines Maklers in Anspruch zu nehmen.

Alleineigentümer dürfen die Immobilie vor der Scheidung nur mit der Zustimmung des Partners verkaufen. Sofern der Zugewinnausgleich nach vollzogener Scheidung noch nicht festgelegt ist, muss ebenfalls die Zustimmung eingeholt werden. Einvernehmliche Vereinbarungen sind immer anzustreben. Widerspricht der Partner dem Verkauf auch nach dem Trennungsjahr, käme eventuell eine Klage in Frage – schon allein wegen der verbundenen Verfahrenskosten ist das aber nicht empfehlenswert.

Eigentumsübertragung mit Auszahlen des Ehepartners

Eine recht häufige Vorgehensweise sieht vor, dass einer der Eheleute das Wohneigentum behält und den Partner auszahlt. Das setzt voraus, dass die Immobilie während der Ehe gebaut, gekauft oder saniert wurde.

Wie errechnet sich der Betrag für die Auszahlung? Vom aktuellen Wert des Objekts wird zunächst die Restschuld abgezogen. Das dabei entstehende Ergebnis ist durch zwei zu teilen. Diese Summe zahlt der Partner, der zum alleinigen Eigentümer avanciert, als Zugewinnausgleich an den anderen. Wichtig an dieser Stelle: Es sollte damit auch eine Änderung im Grundbuch erfolgen, womit die zweite Person ausgetragen wird. Ebenfalls empfehlenswert ist es, diese Eigentumsübertragung noch während oder gar vor der Scheidung zu vollziehen. Somit lässt sich die durch den Eigentümerwechsel anfallende Grunderwerbssteuer umgehen, da Ehepartner davon befreit sind.

In den meisten Fällen wird es sich um hohe Beträge für die Auszahlung handeln. Nur die wenigsten können diese Summe direkt begleichen. Dafür gibt es verschiedene Lösungen:

  • über weiteren Kredit (Bank erkennt i.d.R. die Immobilie als Sicherheit an)
  • Zugewinnausgleich / Unterhaltszahlungen lassen sich ggf. mit der Auszahlungssumme verrechnen
  • individuelle Vereinbarung der scheidenden Eheleute (z.B. Zahlung zu einem späteren Zeitpunkt)

Realteilung: Beide Partner bleiben

Lässt sich ein Haus in zwei separate Wohnbereiche aufteilen oder gibt es bereits eine Einliegerwohnung, können beide Seiten auch weiterhin bleiben. Eine dieser genannten Bedingungen muss vorliegen, um eine Trennung der Lebensgemeinschaft sichtbar zu machen. So wird schließlich auch das Trennungsjahr anerkannt. Existiert weiterhin nur ein Haushalt, sind die Voraussetzung für eine Scheidung nicht erfüllt.

Vermietung und Aufteilen der Einnahmen

Eine sinnvolle Option kann zudem darin bestehen, die Immobilie an Dritte weiterzuvermieten. Die beiden scheidenden Partner müssen sich über die Rahmenbedingungen der Vermietung einig werden. Ein Argument für diese Lösung: Ein laufender Kredit lässt sich mit den Mieteinnahmen weiterhin tilgen und die bei einer vorzeitigen Ablösung übliche Vorfälligkeitsentschädigung umgehen. Bestenfalls übersteigen die Einnahmen die Kreditkosten, sodass die Partner dieses Geld aufteilen können. Sie verbleiben zudem im Grundbuch als Eigentümer und brauchen keine Änderung zu beantragen, die ebenfalls mit Kosten verbunden ist.

Übertragung auf gemeinsame Kinder

Liegt es im Interesse beider Partner, dass die Immobilie in Familienbesitz bleibt, lässt sich das Wohneigentum auf eines oder mehrere gemeinsame Kinder übertragen. Ist der Nachwuchs noch nicht volljährig, wird die Zustimmung des Vormundschaftsgerichts benötigt.

Generell will dieser Schritt aber gut überlegt sein, denn mit der Übertragung gehen auch sämtliche Pflichten auf das Kind über. Es ist dann für den Unterhalt der Immobilie verantwortlich, was eine nicht unerhebliche finanzielle Belastung darstellen kann.

Teilungsversteigerung

Kommen alle bislang genannten Optionen nicht in Frage, ist die Teilungsversteigerung der letzte Ausweg. Jeder Ehepartner hat die Möglichkeit, einen Antrag dafür zu stellen – unabhängig von seinem Miteigentum an der Immobilie. Er muss lediglich im Grundbuch hinterlegt sein. Eine Zustimmung für einen solchen Antrag ist dann erforderlich, wenn der andere Partner kaum bzw. kein anderes Vermögen neben der Immobilie besitzt.

Nach dem Antrag wird der andere Miteigentümer darüber in Kenntnis gesetzt. Mit einem Einwand lässt sich das Verfahren um sechs Monate aufschieben, falls es gute Gründe gibt. Nach diesem halben Jahr kommt es zu einer erneuten Prüfung. Eine Teilungsversteigerung ist mit entscheidenden Nachteilen verbunden:

  • zumeist wird nicht der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie erzielt, sondern ein geringerer Betrag
  • von den Einnahmen sind noch die Verfahrenskosten abzuziehen
  • bei einem Rückzug des Antrags trägt der Antragssteller die bis dato entstandenen Kosten
  • finanzielle Verluste gelten als üblich

Was geschieht mit einer Immobilienfinanzierung bei einer Scheidung?

Sehr oft kommt es zu einer Scheidung, während das Darlehen für eine Immobilie – sei es eine Eigentumswohnung oder ein Haus – noch läuft. Dann stellt sich die Frage, welchen Einfluss die neue Lebenssituation auf die Immobilienfinanzierung nimmt.

Generell gilt natürlich der Grundsatz, dass derjenige haftet, der bei der Bank als Kreditnehmer eingetragen ist. In aller Regel dürften das beide Eheleute sein, doch auch nur ein Partner kann hinterlegt sein. Außerdem ändert eine Trennung zunächst nichts daran, dass die Immobilienfinanzierung weiterhin abzuzahlen ist. Allerdings ändern sich womöglich die Umstände. Wir beleuchten in der folgenden Übersicht die möglichen Szenarien.

Was geschieht mit einer Immobilienfinanzierung bei einer Scheidung?

beide Ehepartner sind Kreditnehmer

  • bleibt wenigstens ein Partner nach der Trennung in der Wohnung oder dem Haus, kann der Kredit weiter von beiden Eheleuten getilgt werden
  • die Raten des Partners, der seinen Eigentumsanteil auf den anderen übertragen hat, lassen sich auf einen Trennungsunterhalt anrechnen
  • fällt die Entscheidung, dass nur eine Person das Darlehen übernimmt, ist das mit der Bank zu klären
  • das hat für gewöhnlich einen neuen Kreditvertrag zur Folge, wodurch eine Vorfälligkeitsentschädigung wegen der vorzeitigen Ablösung erhoben wird

nur ein Ehepartner ist Kreditnehmer

  • mit dem Stichtag der Trennung sind unter Umständen beide Seiten für das Zahlen der Raten zuständig
  • die bereits getätigten Zahlungen können nicht zurückgefordert werden
  • sofern weiterhin nur ein Partner als Kreditnehmer fungiert, ist der andere ihm gegenüber ausgleichspflichtig
  • verfügt der nicht als Kreditnehmer hinterlegte Partner über begrenzte finanzielle Mittel, befreit ihn das nicht automatisch aus der Mithaftung für das Darlehen
  • die Mithaftung kann jedoch als sittenwidrig eingestuft werden (z.B., wenn sich absehen ließ, dass die Person finanziell überfordert sein wird und dennoch auf Ansinnen der Bank den Vertrag unterzeichnet hat)

FAQ Scheidung Immobilie

Viele Ungewissheiten sind mit dem Thema Scheidung und Immobilien verbunden. Dabei müssen zahlreiche Fragen beantwortet werden: Einerseits gilt es natürlich zu klären, welche Wünsche der jeweils andere Ehepartner hat. Andererseits geht es um die Abwicklung im Allgemeinen. Zu einigen der wichtigsten Aspekte liefern wir Ihnen in unserem nun folgenden FAQ-Bereich die passenden Antworten.

  • Trotz Scheidung wohnen bleiben – ist das möglich?

    Tendenziell ist es möglich, auch im Rahmen einer Scheidung weiterhin gemeinsam unter einem Dach zu wohnen. Es wird dann von einer Realteilung gesprochen. Das Prinzip sieht in diesem Fall vor, das Wohneigentum in zwei separate Bereiche aufzuteilen. Notwendig ist eine solche Abgrenzung schon allein deswegen, um die Trennung der Lebensgemeinschaft zu verdeutlichen. Rein theoretisch lässt sich die Realteilung auch in einer Eigentumswohnung realisieren, doch einfacher umzusetzen ist sie bei Häusern. Dort steht idealerweise bereits eine Einliegerwohnung zur Verfügung oder sie kann mit wenig Aufwand eingerichtet werden. In der Praxis entscheiden sich aber nur wenige Paare für diesen Weg.

  • Wem gehört die Immobilie nach der Scheidung?

    Eigentümer der Immobilie ist die Person, deren Name im Grundbuch in der Sektion „Eigentum“ eingetragen wurde. Das kann sowohl ein Partner, als auch das Paar gemeinsam sein. Daran ändert sich durch eine Scheidung vorerst nichts. Ist einer der Ehegatten Alleineigentümer, so darf er den anderen zum Auszug auffordern. Dabei muss er jedoch eine Karenzzeit einräumen und die Umzugskosten übernehmen. Gleichwohl ist es möglich, dass der Alleineigentümer seinem Partner ein Wohnrecht gewährt – dann besteht die Möglichkeit, eine Miete zu verlangen.

  • Unterliegt die Immobilie bei einer Scheidung dem Zugewinnausgleich?

    Ob die Immobilie dem Zugewinnausgleich bei einer Scheidung unterliegt, ist individuell zu betrachten. Erfolgte der Erwerb gemeinsam, lässt sich diese Frage in jedem Fall bejahen. Nicht zu berücksichtigen ist sie, wenn sie einer der beiden Partner allein gekauft oder geerbt hat. Sobald jedoch zusammen ein Ausbau oder eine Sanierung vorgenommen wurde, fällt die dadurch erreichte Wertsteigerung unter den Zugewinnausgleich.

  • Wie kommt es zu einer Teilungsversteigerung bei Scheidungsimmobilien?

    Die Teilungsversteigerung wird weitläufig als letzte Lösung für Scheidungsimmobilien angesehen. Sie kommt dann in Frage, wenn sich die Partner anderweitig (z.B. Eigentumsübertragung, gemeinsamer Verkauf, Vermietung) nicht einigen können. Beide Eheleute haben die Option, einen Antrag auf Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht einzureichen. Die Voraussetzung dafür ist, dass sie im Grundbuch eingetragen sind. Hierbei wird die Immobilie öffentlich versteigert und der Erlös aufgeteilt. Allerdings reduziert sich der Betrag noch durch die Gerichts- und Sachverständigenkosten.